Considerando o cenário atual de Pandemia que se alastrou pelo mundo cuja orientação dada pelos especialistas é o isolamento social, tal conduta tem consequências jurídicas e econômicas alarmantes. No caso em tela, como ficam os contratos de alugueis entre o locador e o locatário?
Sabemos que o locador sobrevive do recebimento de seus alugueis bem como tal situação atinge também o locatário financeiramente. No entanto, a Pandemia do Coronavirus envolve caso fortuito e força maior além de ser um fato imprevisível não causado pelo ser humano. Diante desta realidade devemos agir da seguinte forma.
Como os malefícios são temporários, inicialmente poderá haver descontos ou ate isenções no pagamento dos alugueis, retornando o valor normal do aluguel após o fim do estado de calamidade publica, pois nestes casos o Codigo Civil prevê soluções jurídicas onde o locatário poderá pedir isenção, carência ou revisão judicial e o locatário rescindir o contrato de aluguel sem pagar a multa contratual conforme a Teoria da Imprevisão e da Onerosidade Excessiva prevista em lei. Para tanto, devera haver compreensão entre ambas as partes assim vejamos:
a1 – Nos casos de fechamento temporário e compulsório do negócio entabulado pelo Locatário em face da Pandemia de Coronavírus, conforme a Teoria da Imprevisão e da Onerosidade Excessiva, o imóvel alugado não terá utilidade para a locatária, causando significativo desequilíbrio contratual.
a.2 – Os artigos 478 a 480 do Código Civil, consagrou a matéria, ao tratar da rescisão, e possibilidade de alteração (revisão), dos contratos por onerosidade excessiva decorrente de fatos supervenientes e imprevisíveis (Teoria da Imprevisão – art. 317 do Código Civil).
a.3 – Conforme o art. 317 do Código Civil, poderá o juiz estabelecer um valor menor do aluguel, devido aos motivos imprevisíveis de paralisação do negócio em faze da Pandemia do Coronavírus.
a.4 – Conforme art. 478 do Código Civil, o Locatário poderá, se quiser, pedir a rescisão do contrato, imediatamente, sem pagar a multa contratual por entrega antecipada, quando o Locador, a partir do recebimento do imóvel, poderá alugar o mesmo para outros ramos autorizados (não proibidos) – (residência, farmácia, padaria, mercado, posto de saúde etc), a fim de não ter mais prejuízos.
a.5 – Conforme o art. 479 do Código Civil (Princípio da Conservação do Negócio Jurídico), se o Locatário não quiser perder o Ponto Comercial durante a fase epidemiológica do Coronavírus, poderá pedir amigavelmente (desconto no aluguel, ou uma carência de isenção por um ou dois meses), ou a Revisão Judicial temporária do valor do aluguel, em face da Teoria da Imprevisão (art. 317 do Código Civil).
a.6 – Também, questiona-se se a Pandemia do COVID-19, poderia ser classificada como um evento de caso fortuito ou força maior.
Código Civil define caso fortuito ou de força maior em seu artigo 393:
“Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”.
A Pandemia do COVID-19, não deixa de implicar um evento inevitável que impede a consecução da obrigação locacional. Não seria, porém, a imprevisibilidade que deve, principalmente, caracterizar o caso fortuito, e, sim, a inevitabilidade. E, porque a força maior também é inevitável, juridicamente se incorporam estas duas causas envolvendo a isenção de responsabilidade.
Todavia, o fato é que nem sempre a caracterização do caso fortuito ou força maior seria simples e objetiva.
Obs: Nesta situação temporária de Pandemia, também, se o Locador não baixar preço do aluguel e perder o locatário, vai demorar para encontrar outro pretendente à locação.
Viviane Pinheiro – Advogada e Tribunal do Juri
Escritório em Sobral
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